Инструменты ипотечного кредитования:
- Доход судозаемщика;
- Обеспечение прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защита средств от инфляции;
- Снижение рисков ипотечного кредитования;
- Обеспечение таких условий кредитования, при которых кредит становится доступен для заемщика.
Под инструментом ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту.
Выбор инструментов обуславливается рядом факторов:
- Ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства);
- Источники и цена привлеченных средств для ипотеки;
- Необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.
Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как амортизирующимися (постоянный ипотечный кредит, или равномерные выплаты), так и с "шаровым" платежом, т.е. нарастающими платежами и переменной ставкой.
Первая группа кредитов - это стандартный ипотечный кредит, который предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных ежемесячных взносов.
Вторая группа кредитов - с переменными выплатами, которая подразделяется на 2 подгруппы:
- Кредит, размер платежей по которому оценивается сразу при заключении кредитного договора;
- Кредит с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, т.е. использующие индексирующие коэффициенты.
При использовании индексирующих коэффициентов применяется процентная ставка для их расчета - ставка ЛИБОР, либо ставка по депозитным сертификатам, либо средняя доходность государственных ценных бумаг.
Применяя кредит с переменной процентной ставкой, банк может столкнуться с рядом проблем:
- Не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
- Частый пересмотр процентной ставки приводит к снижению привлекательности кредита;
- Возникает несопоставимость доходов судозаемщика и платежей по кредиту.
Кредит с фиксированной выплатой широко применяется в условиях стабильной экономики. Заемщик при этом осуществляет равные взносы, которые к концу кредита обычно уменьшаются. Недостатком данного кредита является значительная нагрузка на судозаемщика в первые месяцы кредитования.
За рубежом используются кредиты с "шаровыми" платежами. Разновидностями такого кредита являются кредиты, предполагающие:
- В течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока - основную сумму долга;
- Частичную амортизацию кредита, т.е. в течение срока выплачивается процент и часть основного долга;
- Замораживание процентных выплат до конца срока кредита с полной выплатой в конце периода.
Кредит с индексацией основной суммы долга используется в странах с нестабильной экономикой и где наблюдается высокая инфляция. При этом корректировка суммы долга происходит на уровень инфляции (риск перекладывается на судозаемщика).
Кредит с двойственной индексацией - применяется два индекса:
- Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода;
- Индексируются по уменьшению ставки рефинансирования.